Nieuwbouw

Deze pagina bevat informatie over nieuwbouw woningen:
1. Meerwerk & minderwerk (per HDN 19)
2. Zelfbouw & aannemers (per HDN 18, d.d. november 2018)
3. Nieuwbouw verschillende typen (per HDN 18)
4. Koopsom, aanneemsom & koopsom grond (per HDN 17)


Meerwerk & minderwerk

De definitie voor Meerwerk, aanwezig in HDN 18, maakt niet duidelijk of de kosten voor meerwerk inclusief of exclusief de kosten voor energiebesparende maatregelen zijn. Bij verbouwingskosten, in gebruik bij bestaande verbouw, geldt dat deze altijd exclusief de kosten voor energiebesparende maatregelen zijn. Na afstemming met NHG blijkt dit ook voor meerwerk te gelden. De definitie van meerwerk wordt daarom per HDN 19 aangepast naar: ‘Geeft het (geraamde) kostenbedrag benodigd voor het meerwerk exclusief het bedrag dat besteed wordt aan energiebesparende maatregelen. (Dat bedrag in veld BedragKwaliteitsverbeteringEBV invoeren)’.

Wanneer het resultaat van de som van meerwerk minus minderwerk uitkomt op een min bedrag, is er sprake van een terug te betalen bedrag aan de klant. Per HDN 19 geldt de ketenafspraak dat dit min bedrag verrekend moet worden met de koopsom.


Zelfbouw & aannemers

Wanneer sprake is van zelfbouw wordt onderscheid gemaakt tussen zelfbouw zonder aannemer, met één of met meerdere aannemers. Binnen de keten bestaan verschillende wensen op welke wijze het type zelfbouw wordt opgegeven bij een hypotheekaanvraag: geen verdere specificaties van zelfbouw of wel nader gespecificeerd naar één, meer of zonder aannemers.  Om de verschillende variaties te ondersteunen komt naast de bestaande waardenlijst ‘SoortNieuwbouwType’ de maatschappij specifieke lijst ‘SoortZelfbouwType’ beschikbaar (per HDN 18, d.d. november 2018). Wanneer aanbieders deze maatschappij specifieke waardenlijst willen opnemen, moet de conditionele verplichting toegevoegd worden dat wanneer Zelfbouw wordt gekozen in ‘SoortNieuwbouwType’ de lijst ‘SoortZelfbouwType’ ingevuld moet worden. Deze lijst bevat de volgende waarden.

  • 01 Zelfbouw met één aannemer
  • 02 Zelfbouw met meerdere aannemers
  • 03 Zelfbouw zonder aannemer

Nieuwbouw typen

Het aandeel Collectief Particulier Eigendom (CPO) is in 2016 maar ook 2017 binnen Nieuwbouw sterk toegenomen. De verwachting is dat dit de komende jaren kan oplopen tot 25% van het totaal aantal aanvragen binnen Nieuwbouw. Per HDN18 wordt expliciet onderscheid gemaakt tussen projectbouw, CPO (collectief particulier eigendom) en Zelfbouw. Hiervoor komt de huidige boolean ZelfbouwJN te vervallen en wordt de waardenlijst SoortNieuwbouw geïntroduceerd. Deze lijst bevat de volgende waarden:
1. Projectbouw
2. CPO
3. Zelfbouw
Wanneer het een nieuw onderpand betreft (OnderpandType = nieuw) moet een soort nieuwbouw worden opgegeven (d.m.v. conditionele verplichting in generiek berichtschema). Ook de velden KoopsomGrond en AanneemSom blijven verplicht als het zelfbouw betreft.


Koopsom, Aanneemsom & Koopsom Grond

{Update november 2018} Per HDN19 Definitie Koopsom is aangepast naar aanleiding van gewijzigde NHG voorwaarden & normen (zie ook NHG V&N). Nieuwe definitie is: “De koopsom is het bedrag dat wordt betaald voor een onroerend goed om dit in bezit te krijgen (exclusief kosten koper en roerende zaken). Bij nieuwbouw is koopsom inclusief de kosten van de grond, wanneer deze kosten onderdeel zijn van de aankoop. Bij bestaande bouw is koopsom altijd inclusief de kosten van de grond. Wanneer sprake is van afkoop van erfpachtcanon is de koopsom exclusief de afkoopsom. Deze afkoopsom wordt apart opgegeven.

Binnen de keten blijkt dat de toepassing van de objectvelden Koopsom & KoopsomGrond bij nieuwbouw woningen niet eenduidig is. Een deel van de partijen gebruikt het veld Koopsom exclusief kosten van de grond, het andere deel gebruikt het veld Koopsom inclusief kosten van de grond. Deze misvatting resulteert in onjuiste optellingen waarbij de kosten van de grond dubbel worden geteld.

Uit marktconsultatie blijkt dat:
– Geen eenduidig gebruik van het veld Koopsom bij nieuwbouw is: het veld Koopsom wordt zowel inclusief als exclusief grondkosten gebruikt.
– Globaal kan vastgesteld worden dat aan de voorkant (IM-zijde) het veld Koopsom wordt gezien als het totale bedrag van de koop. De ontvangende partijen lezen Koopsom als de aanneemsom van de nieuwbouw woning, en tellen vervolgens de grondkosten hierbij op.
– Binnen HDN bestaat geen apart veld om de aanneemsom apart op te geven naast de Koopsom.
– Binnen een koop/aanneemovereenkomst wordt onderscheid gemaakt in drie waarden: de aanneemsom (het gebouw), de grond en het totaalbedrag.
– HDN definitie van koopsom is “De {koopsom} is het [bedrag] dat wordt betaald voor een [onroerend goed] om dit in bezit te krijgen (exclusief kosten koper en roerende zaken).” Vanuit oogpunt dat grond onroerend goed is, kan worden gesteld dat grond onderdeel is van koopsom.
– Conclusie is dat een eenduidige definitie van koopsom, die zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw geldt, uniformiteit brengt en heeft zodoende de voorkeur. Verschillende velden brengt extra kosten met zich mee voor zowel het intermediair als bij aanbieders.

Per HDN17 gelden de volgende ketenafspraken:
1. Ketenafspraak is dat koopsom altijd inclusief grond is, zowel bij bestaande als bij nieuwbouw.
2. KoopsomGrond moet altijd worden meegegeven bij zelfbouw; dit vereisen zowel NHG als aanbieders. Vanuit dit oogpunt wordt de generieke conditionele verplichting opgenomen dat KoopsomGrond verplicht is als sprake is van Zelfbouw. (De boolean Zelfbouw is al conditioneel verplicht bij nieuwbouw).
3. Het herleiden van aanneemsom uit HDN bestaande nieuwbouw gegevens heeft niet de voorkeur omdat de optelsom van grondkosten en aanneemsom niet per definitie gelijk is aan koopsom. Aanneemsom moet expliciet meegegeven worden. Per HDN17 wordt daarom het veld AanneemSom als optioneel veld binnen het generieke bericht in de entiteit Object opgenomen met de conditionele verplichting dat dit veld verplicht is bij Zelfbouw is ja. (Eigenschappen zijn overeenkomstig het veld KoopsomGrond). De omschrijving wordt: ‘Bedrag waarvoor de bouw van het onderpand wordt aangenomen.’ Verder geldt de richtlijn dat, wanneer de Koopsom afwijkt van de optelsom van aanneemsom en grondkosten, Koopsom leidend is voor de aanbieders.