Nieuws:

Kwartaalmonitor Q3 koopwoningmarkt 2018

Koopwoningmarkt blijkt ondanks herstel verre van gezond

De nadelige gevolgen van de crisis in de periode 2008-2013 lijken inmiddels volledig weggewerkt te zijn, uitgaande van de meest recente gegevens over betalingsachterstanden op hypotheken (geregistreerd door BKR), de door de NHG uitbetaalde verliesdeclaraties en het aantal executieverkopen van woningen (geregistreerd door het Kadaster). Hetzelfde geldt grotendeels voor de restschuldproblematiek als gevolg van de aanhoudende koopprijsstijgingen. Toch blijkt de koopwoningmarkt verre van gezond.

De drieëntwintigste Monitor Koopwoningmarkt over het derde kwartaal van 2018 is donderdag 8 november 2018 gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van BK Bouwkunde TU Delft.

Dynamiek op de koopwoningmarkt weer onder druk
De krapte op de koopwoningmarkt zal het herstel van deze markt duidelijk negatief gaan beïnvloeden. Het volledig omgeslagen koopproces op de markt van bestaande woningen (eerst kopen en dan pas de eigen woning te koop aanbieden), zorgt voor steeds minder aanbod van koopwoningen. De groei van het aanbod van nieuwbouwwoningen kon het herstel van de woningvraag in de afgelopen jaren al nauwelijks tot niet bijhouden. De laatste kwartalen is er zelfs sprake van een dalende trend in dit aanbod.

De voor de Nederlandse woningmarkt zo kenmerkende dynamiek komt dus weer onder druk te staan. Tijdens de crisis zorgde te weinig instroom van kopers voor minder doorstroming; nu leidt een geringere doorstroming tot minder kansen voor nieuwe instromers. Het Kadaster en de NVM registreren in het derde kwartaal van 2018 dan ook wederom minder transacties van woningen (56.900), respectievelijk verkochte woningen (36.100), dan in hetzelfde kwartaal van 2017. Dit komt neer op een daling van respectievelijk 7% en 12% ten opzichte van een jaar geleden.
De afnemende groei en in sommige woningmarktgebieden zelfs een daling van het aantal transacties zorgen natuurlijk ook voor een stagnatie op de hypothekenmarkt. Dat blijkt uit zowel het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen als het aantal door het Kadaster geregistreerde nieuw afgesloten hypotheken.

Aanbod nieuwbouw koopwoningen daalt nu zelfs
Tot het derde kwartaal van 2017 deed de nieuwbouwmarkt het steeds beter, maar kon ook toen al de enorme vraag naar woningen niet bijbenen. In het tweede kwartaal van 2018 (de meest actuele beschikbare gegevens) zet de daling in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen, die eind 2017 is ingezet, zich voort. Er is sprake van een duidelijke daling ten opzichte van het vorige kwartaal (-17,0%), waar volgens het normale seizoenspatroon van de nieuwbouwmarkt een stijging is te verwachten. En ook in vergelijking met het tweede kwartaal van 2017 is er een forse daling van -20,6% te zien. Het aantal verkochte woningen blijft daarmee in het tweede kwartaal van 2018 zo’n 2.000 tot 2.500 woningen achter bij de verwachting op basis van het normale seizoenspatroon. Een veelvoud daarvan is nodig voor een gezonde marktwerking. Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwe woningen in de laatste kwartalen biedt bovendien geen gunstig perspectief voor de nabije toekomst.

Prijzen van bestaande koopwoningen lopen snel op
Niet verwonderlijk dat onder de huidige omstandigheden de koopprijzen in alle woningmarktgebieden verder doorstijgen. Deze prijsstijging wordt ook gefaciliteerd door een groeiende overwaarde, de aanhoudende lage hypotheekrente, de aankoop van koopwoningen door beleggers in de grote steden, de hoger dan verwachte bevolkingsgroei en de inkomensgroei. Door de sterke economie zal deze prijsstijging vermoedelijk nog versterkt doorzetten de komende jaren. De mediane koopprijs van de NVM ligt in het derde kwartaal van 2018 weer 10,6% hoger dan een jaar geleden. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (van het CBS en Kadaster) neemt eveneens toe, met 9,2%. Het prijsniveau ligt inmiddels ruim boven het niveau van voor de crisis.

Lees voor meer informatie de Kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt 2018-3