Erfpacht

11 Januari 2018

Deze pagina bevat de verbeterstappen m.b.t. Erfpacht in HDN 17 en HDN 18. Recente aanpassingen zijn bovenaan terug te vinden.

HDN 18

Doel van de aanpassing met HDN 18 is om erfpacht afgekocht in het verleden en, wanneer nodig, geïndexeerde erfpachtcanon mee te geven bij de hypotheekaanvraag. De procesflow m.b.t. Erfpacht is per HDN 18 als volgt opgebouwd:

Erfpacht afkopen

M.b.t. het afkopen van erfpacht worden de volgende wijzigingen doorgevoerd.

  • Om aan te geven dat erfpacht in het verleden is afgekocht, wordt het veld ErfpachtCanonInVerledenAfgekochtJN toegevoegd. Deze wordt conditioneel verplicht als AfkoopErfpachtJN = Nee.
  • Wanneer de erfpachtcanon niet voor eeuwigdurend wordt of is afgekocht, moet de datum meegegeven worden tot wanneer de erfpachtcanon wordt of is afgekocht. Hiervoor wordt het nieuwe veld ‘ErfpachtCanonAfgekochtTotDt’ toegevoegd. Bijbehorende conditie is terug te vinden op volgende sheet.
  • Om aan te geven dat in het verleden afgekochte erfpacht eeuwigdurend was, is besloten om het nieuwe veld ErfpachtCanonEeuwigdurendAfgekocht hiervoor te gebruiken. Op de volgende sheet zijn de combinaties weergegeven die mogelijk zijn met AfkoopErfpachtJN, ErfpachtCanonInVerledenAfgekochtJN, ErfpachtEeuwigdurend en ErfpachtCanonEeuwigDurendAfgekocht

Erfpacht indexatie

Als de erfpacht binnen 36 maanden na passeren wordt geïndexeerd, dient in de toetsing rekening te worden gehouden met de geïndexeerde canon. Om dit expliciet te maken wordt de omschrijving van ErfpachtCanon gewijzigd naar: “Bedrag dat jaarlijks als vergoeding voor de erfpacht moet worden betaald. Ingeval de erfpacht binnen 36 maanden na passeren wordt geïndexeerd, dient hier het geïndexeerde erfpacht bedrag per jaar te worden vermeld.” (Periode van 36 maanden gebaseerd op: https://www.nhg.nl/V-N/Voorwaarden-Normen-2017-4/Voorwaarden/Deel-4-Beheercriteria/ARTIKEL-C9-Erfpachtcanon )

En verder: Particuliere erfpacht, Begindatum

  • Particuliere erfpacht blijft maatschappij specifiek. Indien een aanbieder de optie voor Particuliere erfpacht toevoegt in zijn berichtschema, moet bij de generieke conditionele verplichtingen de maatschappij conditie worden toegevoegd dat ErfpachtPartJN is nee.
  • Er is onderzocht of generieke ketenafspraken benodigd zijn m.b.t. de begindatum van erfpacht. Vastgesteld is dat geen generieke afspraken nodig zijn, de huidige optionele inrichting blijft behouden.

HDN 17

Bij de schemareviews van HDN 16.0 kwamen verschillen naar voren in het gebruik van Erfpacht binnen de hypotheekaanvragen. Met HDN17 worden deze verschillen weggenomen.

De aanwezige velden in HDN16 AX datacatalogus m.b.t. Erfpacht zijn:

De HDN16 richtlijn is als volgt:

  • Met de boolean Erfpacht wordt aangegeven of er sprake is van erfpacht.
  • Wanneer er sprake is van erfpacht is in het generieke AX-bericht de boolean ErfpachtMeeFinancieren verplicht. Hiermee wordt aangegeven of de afkoop van de erfpacht meegefinancierd moet worden.
  • Een deel van de aanbieders heeft in haar schema opgenomen dat ErfpachtCanon verplicht is bij Erfpacht is waar. Echter, wanneer erfpacht wordt afgekocht is er geen sprake van erfpachtcanon. Navraag leerde dat het merendeel sprake is van erfpachtcanon en de rest is afkoop. Het verplicht stellen van de ErfpachtCanon voorkomt uitval, echter de oplossing is niet waterdicht.
  • Het aantal hypotheekaanvragen waarbij sprake is van afkoop van de erfpacht is minimaal. Wel is dit ingericht in de verschillende systemen bij aanbieders.

Conclusie is dat het verplicht stellen van zowel ErfpachtMeeFinancieren als ErfpachtCanon wanneer Erfpacht aanwezig is, onnodige als soms onduidelijke invoer van gegevens oplevert. Beide smaken (wel of niet afkopen) zouden explicieter gemaakt moeten worden binnen de HDN Standaard.

Aanpassing met HDN17

Met HDN17 wordt expliciet gemaakt of sprake is van wel of niet afkopen. Hiervoor worden de volgende aanpassingen per HDN17 doorgevoerd:

  • Als sprake is van erfpacht (Erfpacht = ‘Ja’) moet worden aangegeven of de erfpacht wordt afgekocht gelijktijdig met de aankoop van het onderpand (nieuw veld AfkoopErfpachtJN).
    • {Note: afkoop in het verleden is geen afkoop binnen HDN)
  • Als AfkoopErfpachtJN is nee, dan ErfpachtCanon is verplicht. Ook ErfpachtEeuwigDurend is verplicht als AfkoopErfpachtJN is nee.
  • Als AfkoopErfpachtJN is ja, dan ErfpachtMeeFinancieren is verplicht
  • Als ErfpachtMeeFinancieren is ja, dan ErfpachtAfkoopsom is verplicht